核心数据很扎心：当月二手房价格环比上涨的城市，就只有4个——北京、上海、沈阳、厦门，涨幅都特别小，指数最高也就100.2，相当于只涨了0.2%，剩下66个城市全在跌。虽然肉眼能看出来，所有城市的跌速都放缓了（指数全在99以上），但这种“跌得慢了”，不代表市场就稳了。
目前二手房的价格趋势，总结下来就一句话：整体仍在跌，分化特别明显。
不是普涨也不是普跌，而是“少数核心城市逆势微涨，多数城市继续下跌”。这4个上涨的城市，不是靠运气，全是有硬实力撑着——要么是人口持续流入，要么是经济韧性强。北京、上海作为一线城市，即便控制常住人口，核心区域的人口虹吸效应还在，1-2月北京二手房网签量超2.3万套，比近十年同期平均水平还高；上海出台“沪七条”新政后，成交活跃度也明显提升。
沈阳是东北中心城市，人口基数稳，刚需支撑足；厦门靠宜居和产业优势，能吸引周边人口流入，购房需求比较稳定。而其他66个下跌城市，尤其是三四线城市，麻烦就大了——需求不够，库存又多，百城三四线二手房挂牌价同比跌了9.31%，去库存要110多天，业主想卖房只能不停降价，越降越没人买，陷入恶性循环。
交易量趋势同样不容乐观。根据克而瑞监测数据，2026年2月全国重点15城市二手房成交面积环比直接腰斩，同比也下滑28%，就连成交靠前的北京、成都，环比也下降了近50%。虽然1-2月累计成交同比微增2%，但主要是1月份的余热，2月份的成交量明显回落，说到底还是大家不敢买、在观望。
最受关注的问题来了：刚需现在买二手房，到底划算吗？
我的答案是：不盲目抄底，看城市、看需求，按需入手，千万别跟风。
首先，如果你在北上广深、成都、杭州这些核心城市，又是纯刚需（比如结婚、孩子上学，必须买房住），现在可以慢慢挑、慢慢看。这些城市人口持续流入，经济底子厚，房价长远来看有支撑，而且现在跌速放缓，业主议价空间大，能淘到性价比高的房子，不用太担心被套牢——毕竟你是用来住，不是用来投机，只要价格合适、户型满意，就可以考虑。
但如果你在三四线城市，尤其是人口持续流出的小城，刚需也要谨慎。现在这些城市的二手房库存高、需求少，很多老房子（没电梯、没物业）已经无人问津，未来大概率会继续贬值，甚至砸在手里。就像网友说的，现在没房的人越来越少，新生人口也在降，上一辈留下的房子越来越多，后续二手房消化压力会更大，没必要急着入场。
很多人会问，跌速放缓了，是不是快企稳了？其实不是。企稳不是“跌得慢”，而是“不跌了”，还要有稳定的上涨预期。现在就连上涨的4个城市，涨幅都微乎其微，根本带不动市场信心，而且大家的购房心理已经变了。
2025年初那波反弹，很多人着急抄底，结果3月就停了，4月开始报复性下跌，不少人被套牢。这一轮调整，彻底打破了“房价只涨不跌”的神话，没人再敢随便贷款抄底了。加上未来人口减少，购房需求只会越来越少，供需失衡的压力短期内缓解不了。
参考机构分析，乐观的话，楼市可能2026年下半年企稳，悲观的话要等到明年，而且企稳后也只是小幅反弹，再也不会有以前那种高速上涨了。
最后给刚需提个醒：现在买房，别纠结“什么时候抄底”，先查一下自己所在城市近3-5年的人口变化——人口持续流入，就有潜力；持续流出，就多观望。楼市早就告别“闭眼买就赚”的时代，理性看待下跌，按需购房，才是最稳妥的。毕竟房子是用来住的，不是用来投机的，经过这一轮调整，相信大家都懂这个道理了。
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