

核心数据很扎心:当月二手房价格环比上涨的城市,就只有4个——北京、上海、沈阳、厦门,涨幅都特别小,指数最高也就100.2,相当于只涨了0.2%,剩下66个城市全在跌。虽然肉眼能看出来,所有城市的跌速都放缓了(指数全在99以上),但这种“跌得慢了”,不代表市场就稳了。
目前二手房的价格趋势,总结下来就一句话:整体仍在跌,分化特别明显。
不是普涨也不是普跌,而是“少数核心城市逆势微涨,多数城市继续下跌”。这4个上涨的城市,不是靠运气,全是有硬实力撑着——要么是人口持续流入,要么是经济韧性强。北京、上海作为一线城市,即便控制常住人口,核心区域的人口虹吸效应还在,1-2月北京二手房网签量超2.3万套,比近十年同期平均水平还高;上海出台“沪七条”新政后,成交活跃度也明显提升。
沈阳是东北中心城市,人口基数稳,刚需支撑足;厦门靠宜居和产业优势,能吸引周边人口流入,购房需求比较稳定。而其他66个下跌城市,尤其是三四线城市,麻烦就大了——需求不够,库存又多,百城三四线二手房挂牌价同比跌了9.31%,去库存要110多天,业主想卖房只能不停降价,越降越没人买,陷入恶性循环。
交易量趋势同样不容乐观。根据克而瑞监测数据,2026年2月全国重点15城市二手房成交面积环比直接腰斩,同比也下滑28%,就连成交靠前的北京、成都,环比也下降了近50%。虽然1-2月累计成交同比微增2%,但主要是1月份的余热,2月份的成交量明显回落,说到底还是大家不敢买、在观望。
最受关注的问题来了:刚需现在买二手房,到底划算吗?
我的答案是:不盲目抄底,看城市、看需求,按需入手,千万别跟风。
首先,如果你在北上广深、成都、杭州这些核心城市,又是纯刚需(比如结婚、孩子上学,必须买房住),现在可以慢慢挑、慢慢看。这些城市人口持续流入,经济底子厚,房价长远来看有支撑,而且现在跌速放缓,业主议价空间大,能淘到性价比高的房子,不用太担心被套牢——毕竟你是用来住,不是用来投机,只要价格合适、户型满意,就可以考虑。
但如果你在三四线城市,尤其是人口持续流出的小城,刚需也要谨慎。现在这些城市的二手房库存高、需求少,很多老房子(没电梯、没物业)已经无人问津,未来大概率会继续贬值,甚至砸在手里。就像网友说的,现在没房的人越来越少,新生人口也在降,上一辈留下的房子越来越多,后续二手房消化压力会更大,没必要急着入场。
很多人会问,跌速放缓了,是不是快企稳了?其实不是。企稳不是“跌得慢”,而是“不跌了”,还要有稳定的上涨预期。现在就连上涨的4个城市,涨幅都微乎其微,根本带不动市场信心,而且大家的购房心理已经变了。
2025年初那波反弹,很多人着急抄底,结果3月就停了,4月开始报复性下跌,不少人被套牢。这一轮调整,彻底打破了“房价只涨不跌”的神话,没人再敢随便贷款抄底了。加上未来人口减少,购房需求只会越来越少,供需失衡的压力短期内缓解不了。
参考机构分析,乐观的话,楼市可能2026年下半年企稳,悲观的话要等到明年,而且企稳后也只是小幅反弹,再也不会有以前那种高速上涨了。
最后给刚需提个醒:现在买房,别纠结“什么时候抄底”,先查一下自己所在城市近3-5年的人口变化——人口持续流入,就有潜力;持续流出,就多观望。楼市早就告别“闭眼买就赚”的时代,理性看待下跌,按需购房,才是最稳妥的。毕竟房子是用来住的,不是用来投机的,经过这一轮调整,相信大家都懂这个道理了。
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